Чи переходять борги за світло на нового власника: як перевірити квартиру перед купівлею

Чи переходять борги за комуналку на нового власника: закон проти реальності

Ситуація з боргами за житлово-комунальні послуги при зміні власника — це класичний приклад конфлікту між буквою закону та суворою реальністю українського ринку монополістів. З юридичної точки зору, згідно зі статтею 322 Цивільного кодексу України, тягар утримання майна лежить на власникові. Це означає, що за спожиті кіловати, воду та газ зобов'язана платити конкретна особа — споживач, з яким укладено договір, а не абстрактні "квадратні метри".

Тобто, якщо попередній власник накопичив 50 000 гривень боргу і продав квартиру вам, цей борг залишається його персональним зобов'язанням, яке кредитор (обленерго чи водоканал) має стягувати через суд саме з нього.

Єдиний виняток — це борги перед ОСББ (внески на утримання будинку), які в деяких випадках можуть бути прив'язані до співвласності у спільному майні, але і це питання часто вирішується на користь нового власника в судовому порядку.

Проте на практиці ситуація виглядає кардинально інакше. Енергопостачальні компанії та оператори газорозподільних мереж не є стороною вашого договору купівлі-продажу. Для їхньої білінгової системи існує лише "точка комерційного обліку" (лічильник), за якою числиться заборгованість. Їм абсолютно байдуже, що вчора змінилося прізвище власника в державному реєстрі речових прав. Вони бачать борг і діють за автоматизованим алгоритмом.

У 2026 році відключення боржників відбувається дистанційно через smart-лічильники, тому новий власник ризикує залишитися без світла одразу після купівлі. Монополісти часто відмовляються підписувати новий договір до повного погашення боргів за квартирою, ставлячи покупця у безвихідне становище. Більшість людей змушені гасити чужі борги заради базового комфорту, оскільки судові позови до продавця можуть тягнутися роками без гарантії результату.

Як перевірити борги за світло перед купівлею квартири

Сліпа довіра паперовим довідкам є помилковою, адже їх легко підробити або вони просто не відображають останніх нарахувань. За час підготовки до угоди власник може накопичити значний борг, який у застарілому документі вже не фігурує.

Єдиний спосіб убезпечити себе — провести аудит у реальному часі безпосередньо під час перегляду квартири. Не слухайте запевнень рієлтора про "порядних людей". Вам потрібен лише доступ до інтернету та смартфон.

Ось покроковий алгоритм перевірки, який працює як справжній детектор брехні:

1. Ідентифікація рахунку. Попросіть у власника будь-яку стару паперову квитанцію. Вам потрібна не сума в ній, а унікальний номер Особового Рахунку (зазвичай це 9-12 цифр). Якщо квитанцій немає, подивіться на сам лічильник електроенергії: часто інвентарний номер дублюється на корпусі або ж власник може показати номер у смс-повідомленнях від оператора.
2. Онлайн-тест. Відкрийте будь-який незалежний платіжний агрегатор. Коли ви обираєте в меню послугу оплата за світло та вводите отриманий номер особового рахунку, система автоматично робить запит до актуальної бази даних постачальника (YASNO, ДТЕК тощо).
3. Момент істини. На екрані ви побачите поле "Рекомендована сума до сплати" або "Поточний баланс". Ця цифра підтягується в режимі реального часу.

Якщо продавець запевняє, що "все сплачено вчора", а система показує борг у 15 000 гривень — перед вами спроба шахрайства. Аргументи про те, що "банк ще не провів платіж", зараз не працюють: цифрові транзакції відображаються миттєво. Така перевірка займає менше хвилини, але може зберегти вам тисячі доларів. Окрім агрегаторів, можна перевірити борги через Єдиний реєстр боржників (якщо борг вже передано до виконавчої служби), але це вже крайня стадія. Онлайн-перевірка балансу показує навіть "свіжі" борги, які ще не дійшли до суду.

Фіксація показників у нотаріуса: що прописати в договорі

Навіть за відсутності боргів розслаблятися зарано, адже за час до отримання ключів власник може суттєво збільшити споживання ресурсів. Фінальний етап захисту та фіксація показників мають відбуватися безпосередньо в день підписання угоди у нотаріуса.

Ваша безпека базується на двох документах: договорі купівлі-продажу та акті прийому-передачі. Не дозволяйте рієлторам використовувати шаблонні фрази. Вимагайте внесення конкретних захисних механізмів. Ось перелік обов'язкових дій, які гарантують вашу фінансову безпеку при закритті угоди:

• Пункт про гарантії. У тексті основного договору купівлі-продажу має бути чітко прописано: "Продавець гарантує, що на момент відчуження Квартири заборгованість за житлово-комунальні послуги відсутня. У разі виявлення прихованих боргів після підписання цього Договору, Продавець зобов'язується погасити їх у повному обсязі протягом 3 банківських днів". Це ваша підстава для судового позову.
• Фіксація показників. Акт прийому-передачі квартири — це не формальність. Вписуйте туди не просто "стан житловий", а конкретні цифри з усіх лічильників (світло, вода, газ) станом на ранок дня угоди. Обов'язково зробіть фотографії лічильників на смартфон так, щоб було видно показники та дату зйомки. Це ваш головний доказ для переукладання договору з комунальниками "з чистого аркуша".
• Фінансовий депозит (Ескроу). Найдієвіший метод — домовитися про утримання частини суми (наприклад, $500–1000) із повної вартості квартири до моменту фізичного звільнення житла та надання "нульових" квитанцій. Ці гроші передаються продавцю лише після того, як ви зайшли в квартиру, перевірили показники та переконалися у відсутності боргів.

Купуючи нерухомість, ви купуєте не лише стіни, а й історію обслуговування цього об'єкта. Ваша пильність на етапі перевірки особового рахунку та юридична грамотність при оформленні документів — це єдиний спосіб розпочати життя в новій оселі з комфортом, а не з війною проти комунальних служб.